Siamo in meno di nove condomini, non abbiamo l'obbligo di nominare un amministratore...
Quest’affermazione, se pur vera, tende per lo più dei casi a farci cadere nell’errata convinzione che, in assenza dell’obbligo di nomina di un amministratore, siamo esentati dal rispetto di tutte le norme che regolano la vita di un condominio.
La realtà quotidiana ci parla di moltissimi condominii che non superano nove partecipanti (condominii minimi) e in assenza di un amministratore, si gestiscono in maniera completamente anarchica. In queste realtà, generalmente, un condomino volenteroso, si fa carico di pagare le bollette, di provvedere alle piccole manutenzioni o comunque di chiamare operai per eseguire dei lavori, molte volte senza particolare attenzione alle norme.
Considerato che il riformato articolo 1129 del Codice Civile prevede, tra le altre cose, l’obbligo di apporre una targhetta, visibile al pubblico, indicante le generalità e i recapiti della persona che svolge funzioni analoghe a quelle di amministratore, viene da chiedersi se costui sia direttamente perseguibile per eventuali errori o mancanze commessi nello svolgere questa attività, anche se a titolo gratuito.
Una cosa però è sicura, nel caso in cui non venga neanche nominato un rappresentante interno, la responsabilità civile e penale verrà equamente divisa tra tutti i condomini.
Eventuali utenze dovranno essere aperte a nome di un condomino e non a nome del fabbricato, con la relativa responsabilità che ne segue. In questa ipotesi, però, non sarà possibile usufruire delle detrazioni fiscali per lavori sulle parti comuni.
Da un punto di vista pratico, queste situazioni possono andare avanti per anni senza particolari intoppi. Nel momento in cui però si esce dall’ordinaria amministrazione, ad esempio in occasione di una manutenzione straordinaria dell’immobile, possono nascere tra i condomini tensioni e complicazioni.
Nella peggiore delle ipotesi una gestione “improvvisata”, se pur avviata con i migliori propositi, può arrecare importanti danni economici.
Senza prospettare scenari catastrofici, si pensi solo al fatto che generalmente in un condominio autogestito non esiste un regolamento, delle tabelle millesimali e di solito le spese vengono suddivise in parti uguali tra tutti i condomini. La “maggioranza” ha sempre ragione, anche quando legalmente non l’avrebbe. Peggio ancora, non essendoci una vera assemblea che deliberi, si rischia di dover redimere le controversie attraverso le vie legali.
Concludo con una riflessione personale: ritengo che affidarsi ad un professionista sia una scelta intelligente, lungimirante e un’opportunità per tutelare al meglio il patrimonio economico più importante delle nostre famiglie. L’enorme quantità di Leggi sul condominio, da quelle fiscali a quelle sugli impianti e sulla sicurezza e il continuo loro mutamento, hanno fatto sì che questa non sia più una professione da “dopo lavoristi”, come poteva, forse, essere un tempo.