Ogni giorno in Studio ci pervengono moltissime domande da parte di clienti ed amici alle prese con problemi condominiali. Non nascondiamo che a volte ci troviamo in difficoltà nel rispondere, in quanto non solo l’argomento è regolamentato da norme in continuo mutamento, ma le stesse sono in molti casi soggette ad interpretazioni giurisprudenziali più o meno condivisibili. Abbiamo pensato di pubblicare una piccola parte di quelle più ricorrenti, che riteniamo importanti. Ovviamente, in poche righe non abbiamo potuto abbracciare tutta la casistica condominiale.
No, ricordiamo che gli articoli del codice civile che disciplinano la ripartizione delle spese (articoli da 1123 a 1126) possono essere derogati soltanto all’unanimità. Infatti, la diversa convenzione citata dall’art.1123 c.c. può essere contenuta solo in una delibera totalitaria (Cass.Civ.12281/1992).
Come indicato dall’art.1124 c.c. per metà in ragione dei millesimi di proprietà e per la restante metà in base all’altezza dal suolo.
Una volta stabilita la quota di spesa attribuita per altezza ad ogni piano, la stessa va poi ripartita in millesimi tra i proprietari dello stesso piano (Cass.Civ.801/1970).
Le spese per l’installazione ex-novo o la messa a norma degli impianti sono da ripartire solo per millesimi.
No, solo quelle che sono direttamente collegate alla funzione di copertura. Le altre se d’interesse comune andranno divise per millesimi, se invece di interesse di chi ha l’uso esclusivo, le dovrà sostenere quest’ultimo. (Cass.Civ.2726/2002, 15389/2000, 1361/1989)
Ricordiamo che l’art.1126 c.c. stabilisce che le spese per i lastrici solari sono a carico per un terzo di chi ha l’uso esclusivo e per i restanti due terzi a carico di tutti i condomini a cui il lastrico solare serve da copertura.
No, a patto che non sia stato convenuto diversamente, tramite un regolamento contrattuale accettato all’unanimità. Diversamente, il codice civile prevede la distribuzione dei costi per millesimi o in base all’uso differenziato. A tal proposito, però, dobbiamo sottolineare che alcune isolate pronunce giurisprudenziali hanno affermato la validità della suddivisione in parti uguali di spese per i citofoni o le antenne centralizzate.
Purtroppo i casi di morosità condominiali sono in continuo aumento e diventa sempre più difficile per il Condominio recuperare, in tempi brevi, quanto dovutogli.
In linea di massima, l’Amministratore può ottenere un decreto d’ingiunzione nei confronti dei morosi, in base allo stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea.
Non sempre, però, con il decreto ingiuntivo si riesce a risolvere il problema. Capita infatti molto spesso che l’unità immobiliare del condomino moroso sia gravata da un’ipoteca, a seguito di un mutuo contratto con un Banca, pertanto non sarà possibile chiedere il pignoramento della stessa. Anche nel caso di messa all’asta, il Condominio non essendo un creditore privilegiato, rischia di non riuscire a recuperare nulla.
In caso di cessione, chi subentra al “moroso” è obbligato in solido al pagamento dei contributi dell’esercizio in corso e del precedente. Dunque, il rischio è quello riuscire a recuperare le spese solo degli ultimi due esercizi.
No, al perfezionarsi del trasferimento di proprietà l’alienante perde lo status di condomino, pertanto contro di esso non può essere opposto decreto ingiuntivo ex art.63 d.a. (Cass.Civ.12841/2012).
È da sottolineare che, per lo stesso principio, è corretto indicare nei consuntivi solo il condomino subentrante, il quale è l’unico legittimato a partecipare all’assemblea per l’approvazione del bilancio.
No, l’obbligatorietà di un regolamento condominiale (ex art.1138 c.c.) consiste unicamente nella possibilità o meglio diritto per il singolo condomino di ottenerne l’adozione mediante ricorso al giudice. Non esistono sanzioni se si decide di non redigerlo. In tal caso si farà riferimento a quanto disciplinato dal codice civile. (Cass.Civ.28946/2011)
Dipende dal tipo di regolamento che pone il divieto e anche dal tipo di animale.
La possibilità di detenere animali domestici all’interno del condominio è stata presentata a torto come una novità della Riforma, in quanto già una consolidata giurisprudenza aveva negato la validità di detta clausola, approvata a maggioranza.
Pertanto, come ripreso dal nuovo art.1138 c.c., i regolamenti assembleari (approvati a maggioranza) non posso porre questo divieto.
È del tutto legittimo invece, un regolamento contrattuale approvato all’unanimità che ponga questo divieto.
Qualsiasi tipo di regolamento può vietare la detenzione o possesso di animali “non domestici”.
Il Giudice può ordinare l’allontanamento di animali domestici con provvedimento d’urgenza ex art.700 c.p.c.
No, la mancata indicazione, nell’avviso di convocazione dell’assemblea, del luogo e dell’ora in cui è possibile prendere visione della documentazione contabile può rendere annullabile l’assemblea stessa. (Cass.Civ.1544/2004)
Sì, in quanto non può essere utilizzata per deliberare alcunché. Ricordiamo che i condomini, all’atto della convocazione, hanno diritto di conoscere gli argomenti su cui si discuterà e si delibererà e sulla base di ciò possono decidere se partecipare o meno.
No, per notificato s’intende “comunicato per iscritto”, diversamente costringerebbe il dissenziente ad affrontare spese maggiori di quelle che vuole evitare con l’atto di estraneazione.
Gli effetti dell’estraneazione del condomino dalla lite sono subordinati al fatto che via sia stata soccombenza e che quindi la lite abbia avuto esito giudiziale sfavorevole per il Condominio. Pertanto le spese sostenute prima del giudizio, come ad esempio quelle per perizie o pareri legali, sono addebitabili anche ai dissenzienti, trattandosi non di spese sostenute per difendersi, bensì propedeutiche al giudizio.